文/庞无忌

　　徐州和西安。

　　这是2021年全国100个主要城市中，新房价格涨幅最高的两个城市。

　　据中指研究院统计，2021年徐州的累计新房价格涨幅达到9.6%，居全国百城之首，其次是西安，房价上涨9.33%。

　　此外，金华、常州、东莞、成都、广州、佛山、济宁2021年新房累计涨幅靠前，均超过5%。

　　这一涨幅看似并不如过去几年，甚至房价涨幅最高的10个城市只能与首套房贷利率持平，但需要看到2021年年末以来，中国主要城市房价出现普跌态势，不少城市房价累计涨幅年末已有所收窄。

　　官方数据显示，11月份，70个大中城市中，约85%新房价格环比下跌，90%城市二手房价下跌。持续超过六年的楼市上行周期被划上句号。

　　将时间线拉长。在过去六年多的楼市上行周期中，哪些城市新房价格涨幅最高？

　　答案还是徐州和西安。

　　易居房地产研究院根据国家统计局的官方数据测算出自2015年5月份以来（截至2021年11月）的各城市累计房价涨幅排行榜。其中，西安涨幅居首，上涨95%，徐州81%紧随其后。此后，是武汉和深圳。

　　为什么是徐州？

　　作为苏北地区的一个三线城市，2020年徐州GDP逾7000亿元，经济实力与苏州、南京、无锡、南通等万亿级GDP的江苏其他城市仍有较大差距。

　　从人口来看，第七次人口普查数据显示，2020年，徐州常住人口908万，10年间增加逾50万人，增长5.91%，年平均增长率为0.58%。与西安、深圳等10年人口增长率超过50%甚至60%的城市相比，徐州的人口流入速度并不算快。

　　经济实力、人口流入，往往与产业发展和就业前景直接挂钩，这些也是一个城市房地产市场是否具备上涨动力的基本条件。在这些领域“得分”并不算高的徐州，2015年以来，房价却从每平方米5000元，涨到了现在新城区部分楼盘均价接近每平方米2万元。这是为什么？

　　分析徐州的地理位置和购房政策，可能主要有四方面原因：

　　第一，作为苏北大市、淮海经济区中心城市，徐州承接了部分来自省内外的购房需求，比如：安徽宿州、淮北，江苏宿迁，河南商丘等。

　　第二，徐州楼市调控政策宽松，不限购不限贷。在被住建部约谈后，去年8月份徐州出台楼市新政。

　　第三，徐州对二手房实施2年限售，加之新房限价，价格低于二手房，这导致需求被引导向新房市场。这也是徐州新房涨幅（81%）远超二手房（43%）的重要原因。

　　第四，徐州此前进行过一轮大规模棚改，且货币化安置比例较高，推动了一轮楼市繁荣。

　　西安为何排第二？

　　实际上，截至去年11月份，西安的房价累计涨幅是超过徐州位居第一的。但西安12月份暴发疫情，防控隔离等要求对楼市交易带来较大影响。

　　年末本是楼市大面积降温的时点，业内人士认为，这波疫情会加速西安楼市的降温，影响甚至持续到今年年中。这使得2021年全年，徐州反超西安的新房价格涨幅。

　　在过去这些年里，西安新房价格可谓“一骑绝尘”。这种上涨很大程度上与西安楼市供需持续偏紧有关。过去几年西安“抢人”大战成效明显，2020年当地常住人口较10年前增加超过448万，增长近53%。

　　人口快速增长导致西安楼市供求关系紧张，甚至频频出现“一房难求”的情形。

　　据克而瑞研究中心分析，2015年，是西安楼市供求形势逆转之年。当年西安商品住宅供应面积1245万平方米，成交面积却创新高，达到1563万平方米，供求比由2014年的1.2骤降至0.8。2016年以后，供不应求形势更为严峻。此后，西安的楼市新房供应持续保持紧俏。

　　该机构分析称，西安部分地区房价5年间累计上涨近3倍。2017年以来，当地楼市调控数次加码，但仍难抑市场热情。2021年前9个月，西安新房市场就出现了12次“万人摇号”的情形。

　　深圳二手房价六年翻倍

　　二手房价涨幅最大的仍为深圳。据易居研究院统计，过去六年多来（自2015年4月份）深圳的二手房价格总涨幅高达116.7%，房价涨幅居70城之首。

　　深圳二手房价涨幅在一线城市中遥遥领先。易居研究院研究员潘竑羽指出，同能级的北京、上海、广州二手房价格总涨幅分别为72.0%、70.8%、78.2%，均未超过80%。

　　2021年年初深圳二手房价格还一度领涨全国，但随着二手房指导价、严查购房资金等一系列调控措施的出台，深圳二手房成交规模多月断崖式下滑，连创近十年新低，同时价格自5月转跌以来，已连跌7个月。该机构预计，未来几个月，深圳二手房价格还将持续下跌。

　　去年廊坊新房跌幅居首

　　一些城市房价率先进入下跌通道。中指研究院数据显示，去年，廊坊、张家口、肇庆、北海、哈尔滨新房价格下跌最多，其中廊坊一年间累计跌3.63%。

　　另据中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组监测，去年11月份，南宁、西双版纳、廊坊等城市房价同比跌幅居前，其中南宁与上年同月相比下跌12.86%。

　　不过总体而言，房价下跌城市的个数和跌幅均低于上涨城市。

　　“领头羊”还涨得动吗？

　　房价上涨最快的地方往往蕴含着较大风险。

　　部分城市如徐州，房价持续上涨缺乏源源不断的人口和有竞争力的产业支撑。如今棚改已入尾声，一旦政策出现真正意义上的收紧，比如限购、房贷收紧等，此前上涨过快的房价将不得不面对痛苦的挤泡沫过程。

　　有的城市，如西安，虽近年来有大量来自其他城市的“净移民”支撑，但连续多年房价上涨加之疫情的负面影响，可能会使房价涨幅放缓，区域之间分化加大，甚至供需格局再度发生逆转。