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"零首付"变种暗袭金融新政 银行审查需自我改进

2008年12月22日 10:43 来源:中国房地产报 发表评论

  每当房地产销售出现不畅时,“零首付”就像幽灵出没于那些铤而走险的楼盘。只是这次“零首付”的卷土重来属另一种基因变异。其对象也从过去的普通购房者转向地产企业的内部职工;其手段也从单纯的贷款买房变成了有组织、有目的的套贷。

  本报最近调查了解到,面临年关强大的销售压力,这个隐形杀手已在河北、深圳、广州、长沙等地卷土重来并迅速蔓延。

  而由开发商自导自演的这出“零首付”传销术,就是让企业员工以“购房者”身份签订房地产交易合同,然后在垫付20%首付款后,套取银行把余下的80%房款打进自己的账户,且这股“套贷”风正从企业员工刮向员工亲朋和好友身上。

  套贷方式有明有暗

  事情的始作俑者来自距北京东部仅30公里的河北燕郊某开发区。12月17日上午,销售员董华(化名)被一位主管暗示:如果不想在年关被辞退,必须以“零首付”方式买一套本公司的房子。没有多少法律意识的董华便很快签订了购房合同。但“签完字后,我就后悔了。”她说。

  董华的后悔,来自她签署的一份附加协议:由开发商先行垫付首付款20%,前两年贷款也由开发商一并承担。两年后,贷款由其本人续还。如果在这两年中她不想要房子,必须赔付给开发商总房款5%的违约金。

  北京铸成律师事务所律师姚克枫指出,条款显然将购房人变成了“套中人”。因为不让购房者违“约”,开发商至少将扣留房产证4年以上。

  在深圳,这种套贷方式更为隐蔽。少数银行主动向符合条件的公务员、事业单位员工提供九成按揭,销售人员自称可利用信用贷款、信用卡免息还贷等方式,由银行在收楼前为客户垫付余下的一成首期。

  上海易居房地产研究院住房金融课题研究组组长回建强认为,形形色色的“零首付”虽然在交易上造成了繁荣,但因存在很大水分,故变相抬高了区域房价,特别是在政策制定部门对是否放松金融贷款尚有存疑时,这样的“套贷行为”显然让刚刚放松了的金融政策有了“收口袋”的理由。

  记者按房地产业通用的个人贷款方法测算,以一套40万元的新房为例,如果通过正常的成交途径,首次置业的买家首付二成即8万元。但若开发商与银行内部人员里应外合,将该套新房的评估价定为50万元,首付二成是10万元,但因银行放贷是40万元,刚好抵消了原来40万元合同价,也就是说买家不用给首付就可拥有这房。

  上面这种财务公式,“购房者”看似是赢家,但记者调查后却有不同答案:因为零首付的新房比同区域、同档次的新房价格都要高,加上大代理从开发商拿6%的扣点,小代理再从大代理处拿3%的扣点,里外里算下来,房价只有高出10%才能保本或微利。

  事实上,“零首付”早被明令禁止。中国人民银行2001年6月发布的《关于规范住房金融业务的通知》规定:贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过80%,严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。

  姚克枫更是以律师身份表示,开发商这种“代首付”的行为不仅侵犯了公司内部员工的权益,还存在着“击鼓传花”的风险。至于是否属于金融诈骗,还要具体案例具体分析。

  银行审查尚有漏洞

  那么,零首付、低首付是怎样通过银行放行的?“从上述案例看,银行方面对贷款人信用审查、购房合同、抵押登记等把关环节,显然需要自我改进,起码要对购房人的首付来源进行甄别、调查。”回建强指出。

  北京某银行信贷部主管也透露,利用“零首付”套贷并非天衣无缝,因为通过银行贷款记录都可查出。比如“是否同一家担保公司,是否某一家银行针对某个楼盘大概率的放贷”。当然,还有一种漏洞的可能是:“放贷是银行的经办部门,而审批则是银行的独立部门,属于另一批人马,往往使这笔贷款有疏漏的可能!

  但北京某商业银行副行长却否认“零首付”是银行有意所为!耙芯换岱潘,除非有人不想干了,把自己搭进去!彼怠

  不过,作为风险防范专家,回建强还是担忧地表示:“我国住房消费信贷没划分优级与次级市场是个致命弱点。如果问题爆发,很可能比美国次贷危机的冲击力更大,甚至会引发社会不稳定!币虼怂ㄒ椋河Π垂裨盒孪路⒌摹敖鹑30条”实行制度创新,建立类似“住宅储蓄银行”的专业住房消费信贷机构,最大程度防范和避免信贷;摹胺湮咽健北。(方帅)

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