上海宅地起拍价首次破千 低地价能否换来低房价? ——中新网
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    上海宅地起拍价首次破千 低地价能否换来低房价?
2009年02月17日 11:05 来源:中国经济网 发表评论  【字体:↑大 ↓小

  开发商买涨不买跌的心态比普通购房者更为浓重。

  上海住宅用地起拍价不仅刚刚创下5年来新低,而且还跌破1000元/平方米的大关。

  上海近期发布的第7号 “国有建设用地使用权挂牌出让公告”显示,奉贤区拓林镇的一幅住宅用地的起拍楼板价为540.08元/平方米,是自2004年以来首次跌破1000元/平方米大关。

  同时,《每日经济新闻》从中原地产中国研究院一份全国12城市土地价格调查报告中看到,沪、广、深、津四地1月份的土地成交价格较去年同期下跌了50%以上,其中上海和杭州的地价较去年12月环比下跌了20%,创近几年来最大跌幅。

  这一趋势,加重了业内的担心:2007年的众多“地王”至今仍未付清土地出让金,而地价的持续下跌,有可能引发退地潮;但新房价格却并不会随地价一同下跌,从而也不能真正惠及消费者。

  主要城市土地底价成交?

  根据中原地产中国研究院对北京、上海、杭州、广州、成都等全国主要的12个城市的调查,除上海外,全国其他主要城市的土地价格均较去年大幅下跌;且土地拍卖进一步冷清,流拍率依然高达25%,大部分土地以底价成交。

  中原地产中国研究院的土地分析师宋莉同时强调,由于今年成交的土地和去年相比,地理位置、面积大小都存在较大差异,所以实际的跌幅可能并没有5成那么多,但下跌的幅度仍然可以达到3成。

  “开发商担心土地价格会继续下跌,所以依然持观望态度!彼卫蛉衔庖蔡逑殖隹⑸搪蛘遣宦虻男奶绕胀ü悍空吒ㄖ。

  事实上,地方政府为了减少土地流拍,已经减少了一部分土地供应量。易居中国克尔瑞研究中心的统计数据显示,今年1月全国30城市拍卖土地的总幅数只有102幅,去年同期这一数字为253幅。

  但是,开发商对土地的热情依然不高,也使得负责出让土地的政府部门不得不做出让步,降价卖地。易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,政府部门对土地的财政依赖很大,为了卖地,肯定会做出价格方面的让步。

  引发大规模“退地潮”?

  不过,政府部门在调低土地价格时,却顾虑重重。在地产行业有一个“公开的秘密”:不少2007年高位购进土地的开发商尚未付清土地出让金。一旦地价大幅下跌,很有可能使得开发商下定决心“退地”、“割肉”。

  就在本月16日,“亚洲糖王”郭鹤年就通过“先退后买”唐山市凤凰新城区大里路的一幅地块,省了1.7亿元,将每平方米成本降低了1800元。而这一策略亦并非郭鹤年首家“发明”,上海志成企业就通过和兄弟企业联手 “退而再买”上海长风某地块,节约了3成的土地出让金。

  市场担心,一旦大幅度降低地价成为普遍现象,“退地潮”会进而产生。对此,宋莉认为,“退地潮”发生的可能性并不大,因政府部门和开发商会就土地出让金交付一事多次协商,互作让步,进而取得双方都满意的结果。

  佑威房地产研究中心副主任陆骑麟则进一步指出,没有政府部门的默许,开发商通常很难成功退地。尤其是退地会损失更多的机会成本,这也是开发商不能不顾虑的。

  因此,陆骑麟认为,开发商绝不会真心退地,而是会想方设法,与政府部门协商,降低土地购买价格——或者学习郭鹤年,先退后买减地价;或者与政府部门协商,减少支付的土地出让金,降低实际上的土地成交价;即使是那些已经支付了部分土地出让金的开发商,也有可能通过终止继续支付的方式来“止亏”。

  低地价能否换来低房价?

  事实上,土地价格的下跌,并未换来房价的大幅下跌。

  国家发改委对1月份70个大中城市房价调查的统计结果表明,房价的跌幅远远低于地价。以跌幅最大的深圳为例,房价跌幅仅为负16.5%。

  而在被报道“房价已跌回1年前”的上海,新房价格的下跌幅度,也远远小于同期住宅用地价格的跌幅。佑威“楼市通”系统的数据显示,上海1月份的新房成交均价较去年同期上涨2000多元/平方米,区域上,只有内环内、内中环等区域的新房成交均价低于去年同期。

  杨红旭认为,房价没有随地价同步大幅度下跌,与开发周期有关。目前拍卖的土地,要到明后年才能正式上市,到时才可能出现低地价基础上的低价住宅。

  易居中国分析师薛建雄则表示,住宅价格的走势和地价的关系不大,开发商也不一定选择低成本开发的方案来进行低价营销,他们可以采用加大住宅投入成本的方式,提高住宅品质,进而高价卖房。因此,目前的低地价,未必能转化为未来的高房价。

  不过,上述业内分析师均认为,未来的土地价格走势难料,今年可能仍难见底。(每日经济新闻)

【编辑:位宇祥
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直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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