- “京十二条”之后 婚房成为楼市刚性需求必然性
政策空前严厉 楼市成交量骤降 观望似成不二选择 本报记者调查——
中央政府出台“新国十条”之后，北京市出台了“京十二条”，自2010年5月1日起，同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
在如此严厉的管理手段之下，北京楼市销售量大幅下降，人们都还没有从“惊梦”中回过神来。
北京市房地产交易管理网的数据显示，5月1日、2日两天的二手房日均签约量为200多套，环比降幅达82%。
在几乎所有人都认为应该“观望”的节骨眼上，每天北京有200多个购房人坦然地拿钱买房，与市场整体气氛相左，这些市民究竟出于什么原因此时出手？记者走访了几个售楼处和二手房中介门店，试图了解他们的购房背景。
案例一
小白领买婚房 “调控不到我头上”
王宇，27岁的小白领，他成为新政颁布之后西红门某大盘的第一个签约客户。5月1日当天，在父母和女友的陪同下，在位于西红门的某项目售楼处，小王顺利地办理了签约、贷款等手续，成为准业主。
王宇虽然不是被岳母所逼，但是为了临近的婚期，他和父母商量后决定，还是先把房子买了。他选择的是一套总价为90万的一居室，首付两成，20年按揭。
根据售楼小姐的要求，他今天是带着户口本来签约的，按照北京市当天生效的“京十二条”，他应该填写《家庭成员情况申报表》，并保证信息真实。
王宇对记者说，北京市的新政策好像对他本人并没有什么影响，除了多一点填表的时间，并没有限制他购房的其他行为。
负责接待王宇的销售代表说，从他的户口本上看，虽然是三口之家，原来有住房，但王宇是成年子女，单独购房应该也算“一个家庭只能购买一套商品房”，由于这是新政实施后办的第一个手续，销售人员还不太熟，往上报试试看，理论上不成问题，只是这程序怎么走还要慢慢适应。
王宇的妈妈徐女士介绍，自己家本来就在南城住惯了，这个项目距离高速路很近交通比较方便，买了这里的房子，儿子离自己也不远。
记者点评
地产名嘴曾经说过“丈母娘抬高房价”这样的戏言，足见婚房成为楼市刚性需求的必然性。
在新政的“严打”之下，少了投资客和投机房虫的搅局，房价也变得不那么疯狂，情侣们可以像逛商场一样挑选房源，甚至还可以“砍砍价”，要个一年物业费什么的，调控给新人带来更多幸福感。
案例二
远郊低价新盘 受本地人热捧
从4月17日颁布“新国十条”到后来的“京十二条”这期间，再没有哪个地产商可以用“火爆”来形容销售场景，但是位于密云县城的“保利花园”，五一期间却人多得有点“乱糟糟”的。
5月2日，记者在“保利花园”售楼处看到了其他任何楼盘项目都不敢想象的摩肩接踵，上百名购房人同时挤在连沙盘都没来得及做的售楼处，挑选自己看中的房子。
现场售楼人员对记者说，“保利花园”主要针对的是北京市民，无论是定价还是户型都是为普通市民第一套居所设计的，7000多元的单价在北京楼市中很显眼，从登记的身份证看，北京市民占了购房人近90%的比例，并且多是密云本地人。
记者与一对在密云金鼎湖搞农家院的老两口攀谈起来，这一家共四口人，一儿一女，女儿嫁到通州，儿子在顺义空港上班，老宅子是村子里的一个小院，后来搞了农家院，20多个床位，儿子女儿每逢节假日回来帮工，住宿和餐饮的收入每年净赚5万元。
他们这次买房是用儿子的名义，因为全家人没有购房记录，可享受首套房优惠政策。
记者点评
保利地产一定没有想到，在楼市新政的“猛药”下市民还有如此强劲的购买力。拿了土地是不能挪窝的，只好在“距东直门65公里”的位置盖房子，本打算卖给全北京的购房人，没想到仅密云一地的客户就完全消化了。
7000元的单价和规规矩矩的户型，吸引了当地所有“农业”、“非农业”户籍百姓的关注，其实这正是我们这次调控所鼓励的开发方向，得民心者能生存。
案例三
环境稀缺性住宅 自住保值两相宜
位于房山张坊镇往西2公里的天鹅湖风景区，在房山世界地质公园范畴内，紧邻十渡风景区，华银天鹅湖房地产项目，是依山围湖而建的风景住宅，五一期间销售并不冷清。
5月5日下午3点，记者来到位于西客站附近的该项目市内销售大厅，出乎意料地遇到了至少五组购房者在洽谈合同。接待记者的销售负责人表示，新政实施之后，天鹅湖的客户未见减少，不必担心见不到购房者，“您在售楼处待上一个小时，如果没有购房人，我赔您的时间！”
此时，一位老人在大厅大声吵闹引起了记者的关注，工作人员刚开始有些想阻止，后来了解到老人并无恶意就没过多干涉。
老人笑着对记者说，知道自己年纪大了不能贷款，房子也买了，就是随便发发牢骚：“我有稳定的收入来源，我比小白领还稳定呢，年纪大了为什么不给贷款？”
原来老人是部队退休干部，在干休所住着一套100平方米的三居，看上了天鹅湖依山傍水的居住环境，虽然在河北境内，但与北京市区的距离并不远，在这里买一套90平方米的“花园洋房”养老，总价不到80万。
华银天鹅湖总经理王玉玲在谈到购房者口碑的时候说，公司虽然有幸得到风景区的开发权，前几年并没有一时冲动跟风涨价，而是对政策有一个提前预测。
她表示，一个楼盘市场好就涨价、市场不好就降价，会伤害到前期购房人的利益，对企业形象也不好，所谓“买涨不买落”，所以这次新政出台之后，价格还显得有富余，购房人能够接受，观望心态在别的项目可能比较明显，但是本项目没受影响。
记者点评
我们应该把这一类环境好的住宅称为“稀缺性资源产品”，因为普通土地将来还会有，而山水类土地将越来越少。
在这里购房的绝少有小白领，多为40岁往上的收入稳定人士，这群人消费更理智，更看重居住环境对晚年生活质量的影响，而且这个阶层有很强的支付能力，因为是买来自住，兼顾保值作用，新政对贷款和利率的限制，对他们购买力和改善生活环境的决心影响不大。
案例四
投资客离场 改善型需求依旧强烈
在位于富力城的鑫尊地产中心店，5月1日有一单转让成交案例，另一单正在洽谈之中，门店负责人介绍，新政实施之后，二手房转让业务急剧下降，多数业主挂牌销售无望，只好转为租赁弥补损失，中介公司主要业务也迅速转向以租赁为主，保持一定营业额。
有一对夫妻大约不到40岁，听起来像是河南、山东一带的口音，在北京某企业管理岗位工作了近十年，有连续缴纳社会保险和纳税证明。他们前几年住在一套非常小的房子里，现在手头有一些活钱，急于改善住房条件，恰逢新政实施头天，5月1日上午来门店签约，由于假期主管部门窗口不办公，到5月4日才办理了全部手续。
他们购买的是位于潘家园某小区内的112平方米二手房，合同总价200万元，银行评估价160万元，由于是第二套购房，只能按照评估价的50%缴纳首付款，并不享受首套住宅的优惠。
负责这一对夫妻购房的业务经理介绍说，新政之后，各小区房屋的交易性质可以明显区分，一种是普通居民小区，是居住特性；一种是“名盘”小区，是投资特性。
像这对夫妻买的这个小区，居住性质非常明显，现在是房龄不到十年的准新房，买来就是为了居住，将来十年里即使再交易一两次，居住价值还是很高；但是另外一些楼盘却显示出强烈的投资功能，新房就炒得很热，每一次换手都是以获利为唯一目的，所以这次调控之后，最受冲击的就是它们。
记者点评
从二手房中介的业绩单上就可以看得出：投资客全部离场。就像那个业务经理说的，这个时候我们才分出“投资”和“居住”的本质。
居住和投资就像两根管子，接口处互不通用，居住的对居住，投资的接投资。买进的时候为了居住，那么你找继续居住的也方便；买入的时候为了投资，那么在不赚钱的今天，再找继续投资的人来接盘就只能等冤大头了。
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