北京楼市:租售比严重失衡 投资房出租难租转售——中新网
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    北京楼市:租售比严重失衡 投资房出租难租转售
2009年11月26日 16:01 来源:北京青年报 发表评论  【字体:↑大 ↓小

  租售比严重失衡 投资房面临出租难———

  临近年末,新房市场的热情开始趋于稳定,二手房市场却开始了新一轮的冲刺,在整体火爆的大环境下,一些房主纷纷要求中介改租为售,个别已经将房屋出租的房主甚至不惜采用代租约售、违约出售的方式涌入市场。数据显示,从10月16日到11月15日,二手房成交量突破27000套,达到历史最高。上半月成交均价达到12415元/平方米,平均每套二手房的成交均价首次突破115万元,达到了116万元。

  ●市�。鹤馕� 二手房价量齐升

  在京工作了十多年的王先生现租住西四环附近,月收入7000元的他有意在附近买套房安居下来。为此,他经常向中介了解情况。最近,他意外地发现几套一周前还显示出租的房源已经改头换面,纷纷打上了出售的标签。尤其是王先生中意的90平方米两居,多个曾经只出租的房源都改租为出售,让王先生十分欣喜�!罢庋黾恿搜≡裼嗟�,我们消费者可以尽量挑选最适合的房子�!蓖跸壬硎�。

  一位中介店长介绍,“今年以来二手房市场成交势头增长稳定,购房者对未来房价的升值空间也普遍看好,进入11月份,购房需求明显增加,部分二手房租赁合同到期后直接告之中介不再出租,而是挂牌出售。一些出租房源也表示可租可售�!倍杂谧急冈谀甑茁蚍康氖状沃靡嫡吆妥灾餍枨笳呃此悼裳≡穹段Ц罅�,户型、配套、价格可以更多地货比三家,挑选最为满意的。而且由租改售的房源多为80平方米两居和120平方米三居,购买此类住宅的购房人也多为自住兼投资需求。其中,2至5年的次新房尤其受青睐。

  无独有偶,除了房源由租改售外,一些已将房屋出租的业主纷纷采用代租约售,甚至不惜违约出售的方式趁着高价将房屋出手。刘女士就比较苦恼,她租住在海淀区苏州街一带,租期还有半年多,可房主已经换人了,原本的房主近日将房屋代租约售,现在她每月向新房东交纳租金,而且一旦履行完合同,能否延租是个疑问。当地麦田房产销售人员介绍,区域内的一些房源改租为售现象已十分普遍,二手房市场的走势使房主认为现在到了出手的时候,代租约售、违约出售的情况都有发生。

  据统计数据显示,11月上半月,北京二手房住宅成交量达到了12283套,比10月同期二手房上涨96%。而从10月16日到11月15日一个月的跨度间,二手房成交量将突破27000套,达到历史最高。 另外,美联物业市场研究部统计的数据也显示,11月上半月,北京二手房平均价格达到12415元/平方米,平均每套二手房的成交价首次突破115万元,达到了116万元,二手房市场呈现出价量齐升的状态。

  ●租售比失衡 投资者解套出售

  为何房主们如此看好买卖市��?带着这个问题采访了几名改租为售的房东,他们均表示,与高企的房价相比,房屋的租金一直处于低水平,出租的话基本上只够满足还贷要求。而现在市场形式较好,与其出租不如卖了房兑现。美联物业市场研究部最近发布的调查数据就说明了这个问题,11月来北京楼市租售比再创纪录,首次突破了1:500,达到了1:525,部分区域甚至达到了1:700。而这一比例在2008年基本在1:400左右,上涨幅度达到了25%。

  所谓的租售比,简单说来就是以单套月租和总价的比值,换算出租金与房价的差距。一般而言1:250是比较正常的,即房屋按现有租金出租20年左右收回房款是比较合算的。而北京现阶段由于商品房价格的跨越式发展,租金与房价的背离也更加明显。以世纪城远大园为例,一套精装修的110平方米两居室租金在5000元/月上下,而同区位,同户型的二手房价格则需要300万元左右。套用租售比换算的话为1:600,也就是以这个价格出租需要600个月(大致相当50年)才能收回房款。有数据显示,北京的房价5年来平均增幅达到10%,而租金涨幅却维持在2%上下,这不可避免地折射出租售比严重失衡的尴尬。除了租售比的影响,解套抛盘也是很多投资人转租为售的原因。自从今年楼市走俏以来,一部分高价位买入的投资型业主,曾因2008年价格下跌被套牢而选择出租养贷,但现在的房屋均价已经突破历史纪录,于是不少人考虑转租为售,趁机解套。

  在奥林匹克公园周围投资置业的邵先生,由于去年整体经济不景气迫于无奈将房屋出租,今年9月份,楼市价格达到顶峰,租约到期的邵先生决定趁形势好将房子出手。邵先生解释说,由于是奥运前买的高价房,去年被套时选择出租就是为了减少损失不得已而为之。今年房价涨得这么快,租金基本没有涨幅,当然得赶紧出手,也少操份心。

  ●优惠政策到期 购买需求增加

  与此同时,优惠政策行将到期,也促使更多原本租房的消费者下决心投入市场。随着九十月份传统租赁高峰的淡去,租赁市场需求开始出现回落,北京某二手房网签量创出历史新高,但是租赁网上备案成交量却为近3个月来的最低值,环比跌幅达到了40%以上。业内人士认为,出现这种现象,一方面是租房需求高峰已过,毕业生租房以及学区租赁需求已基本解决,去年观望房价的承租人不断转向一、二手房市场,造成了承租需求的进一步下滑。另一方面也说明市场上租赁房源在减少,越来越多的小业主选择了转租为售。

  一位中介业务人员透露,市场上买房人的需求明显紧迫过卖房人。二手房本身购买需求的增长是促使房主改租为售的重要原因。据美联物业市场部统计数据显示,目前二手房市场需求存量已经突破5万套,再加上本身房源的增加,11月市场成交量将可能超过9月创造的历史纪录。

  虽然目前市场整体观望情绪渐浓,但对于二手房购买者来说,优惠政策的迷雾重重更让他们揣测不安,一旦明年营业税优惠政策取消,就意味着购房成本可能更高,难度更大。据了解,由于市场上2至5年的次新房占较重比例,明年优惠政策若取消,这部分房产将不再享受税费中额度最高的营业税优惠,而要按照5.5%的比例缴纳营业税。这就意味着每购买一套二手房,成本就会有几万元的提升。对于这些普通购房者而言,刚性需求和眼下一手房的价格坚挺,使他们把更多心思投在二手次新房上。抓紧步骤积极选房、看房、购房,期望于岁末赶上优惠“末班车”的心理,促成了购房需求的扩大。据了解,CBD、双井、苏州街、亚奥等以自住投资为购房目的的区域由租转售的二手房明显增多,大约占到这些区域总出售房源的20%左右。

  本报记者 李桁

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直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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