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楼市观察:限价房四大硬伤为房产调控雪上加霜
2007年04月24日 13:50 来源:上海证券报


     图为北京某住宅小区居民楼。北京市建委负责人日前透露,2007年,北京市将新开工建设300万平方米“两限”(限户型、限价格)商品房、200万平方米经济适用房、30万平方米廉租房,以解决住房困难群众的住房难题。同时,还将建立全市统一的住房保障领导机构,并配备专职工作人员,负责“两限”商品房、经济适用房和廉租房建设和分配管理。住房保障工作实行三级管理,以区为主,市、区县和街乡三级政府共同承担住房保障工作责任,并将住房保障工作作为考核区县政府目标责任制的一项重要内容。 中新社发 马小刚 摄


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  北京民众期待已久的限价(限制价格、居住面积)商品房终于进入实际操作阶段。据报道,北京市限价房的定价原则是:比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%—15%。限价房给很多期待者的第一反应是:“太贵了!”在广州市,限价房给公众的感觉同样是“太贵”。去年8月,广州市国土房管局发布公告称,对位于城郊的广州开发区两块住宅地挂牌拍卖,要求建成90平方米以下中小户型房,房价不得超过6000元/平方米,但该地块周边住宅市场均价不到5000元!

  限价房是建设部不久前发明出来的一种住房供应形式。按照建设部的构思,限价房的主要任务是满足中低收入家庭自住需求,即解决一部分无能力购买普通商品房、又超过经济适用房购买条件的“夹心层”,从而形成商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。

  从表面上来看,限价房似乎有利于公众,四个层面的住房供应体系也引人遐想,然而,华美外表掩盖下的则是另一方情形——它可能给受阻的调控政策再套上一个沉重的枷锁:

  第一,力扛房价。限价房价格是在其周边商品房价格基础上降低10%-15%计算出来的,而目前的商品房价格本身就包含着巨额暴利——开发商与地方政府分享了这份暴利,假如这种定价机制被确定下来,实际上等于变相承认了目前商品房价格的合理性,等于为目前的高房价装上了一个认证标签,在客观上起到了强化商品房价格的作用,如此操作,房市调控还将走向何方?

  第二,主次颠倒。为什么要把限价房定位于“超过经济适用房购买条件的夹心层”,而不是定位于“超过廉租房条件而买不起经济适用房的夹心层”?这种定位本身就有主次颠倒之嫌,因为目前最迫切需要解决的是低收入者,而不是“超过经济适用房购买条件的夹心层”的住房问题。并且,把本来应该购买经济适用房的人从社会保障体系中拖出来,纳入到商品房供应体系之中,对他们是否公平?

  第三,削弱调控功能。所谓的限价房仍然是商品房,只不过是相当于在商品房的基础上打八五折或九折(以北京的限价房为标准),这种做法将削弱对房价的调控功能。因为,经济适用房和廉租房供应量的增加,有利于抑制房价过快增长。研究表明,经济适用房或廉租房的供应每增加5%,就会迫使房价下降3%-4%。限价房的推出实际上在挤占经济适用房和廉租房的空间,削弱其调节功能。

  第四,强化商品房地位。我国房改时的政策框架是:经济适用房承担为普通民众服务的功能、廉租房承担为困难群众服务的功能、商品房承担为高收入渚提供服务的功能。但是,在具体落实过程中,许多地方拒绝建造廉租房;经济适用房在某种程度上被打上商品房的烙印——被定性为带有社会保障性质的商品房,落脚点仍为商品房,许多人根本买不起。在这种情况下,更应该做的是加大廉租房和经济适用房的落实力度,强化政府的责任,而不是继续向商品房靠近——不伦不类的限价房比打上商品房烙印的经济适用房更靠近商品房。

  限价房的供应看似在构建所谓的“以商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面为主体的住房供应体系”,实际上使处于高价位的商品房的地位得到了强化,而使经济适用房和廉租房的地位受到削弱,这其实是在变相抹杀住房中所包含的公益性特点,弱化乃至规避政府在社会保障方面应当承担的责任。最简单的一个道理是,经济适用房用地是由政府划拨的,政府不能从出地出让中牟利,相关税费收入亦大幅减少,开发商的利润也被限定在3%,而限价房却能让政府和开发商继续牟利,并且是披着所谓社会保障的外衣牟利——限价房的社会保障体现在何处?

  如果有关部门真的为房价调控着想,真的为广大中低收入者着想,就应该在落实廉租房和经济适用房方面下功夫,而不是弄出华而不实的限价房这种怪胎,为正受到重重阻力和羁绊的房市调控政策雪上加霜。 (时寒冰)


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