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新京报:土地流转的核心是引入农民定价权

2008年10月21日 06:36 来源:新京报 发表评论

  我国土地现在缺少市场定价要素,以往的征地主要由地方政府定价,而小产权房等存在风险折价,要解决这一问题,我国有必要制订详尽的规则,才不至于出现“圈地”运动。

  十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》已全文刊发。其中搞好农村土地确权、登记、颁证工作;加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营;完善农村宅基地制度,严格宅基地管理,依法保障农户宅基地用益物权等条款令人瞩目,这意味着农民的土地物权中的流转权开始被承认,农民可以获取流转权收益。

  鉴于以往土地流转权的定价权主要掌握在地方政府手中,因此,土地流转的核心是引入农民定价权,根据市场定价。另外目前我国还没有土地市场化定价,小部分自发流转的农村土地,由于不受到法律;,因此存在风险折价,农民所获得的收益极低。如果没有明确的法律保障,土地流转大幅折价现象就不会消失。

  法律保障是重要一步,不仅要;づ┟竦耐恋亓髯,也应该保障收购农村土地者的使用权,出价者如果得不到保障,他们就会把风险折入价格中,要求农民以较低的价格转让土地。更重要的是,日后将出现大量法律纠纷,随着城市化进程加快土地升值,农民将要求补偿地租收益,或者要求收回土地。事实上,在以往的通州宋庄宅基地收购案中,核心就是土地原拥有者的悔约案件。

  我国土地现在缺少市场定价要素,以往征地主要由地方政府定价,而小产权房等存在风险折价,要解决这一问题,有必要制订详尽的规则,引入现代农业的建设者,引入大量资金进入土地流转市场,这样,才能达成建设现代农业的目标,不至于出现“圈地”运动。

  目前在地方土地流转中,仍然存在变相的政府定价行为。从2005年下半年开始,天津市围绕破解土地和资金双重约束的难题,在广泛征求农民意愿和大量调研基础上,推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的办法,并在“十二镇五村”开展试点,涉及津郊近十八万农民。到2008年末,将有十万农民告别乡间老屋,住上有产权的商品房,过上进工厂上班拿工资、有社保医保的“城里人”生活。所谓“宅基地换房”办法,即农民自愿以其宅基地,按照规定的置换标准,换取小城镇内的一套住宅,迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕,而节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售,用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。

  但农民的宅基地价格被规定为小城镇大小不同的一套住房的价格,是政府之手强行推进的城市化运动,农民以宅基地为代价,换取城市人的身份,农民成为城市的劳动力,仍然缺乏充分定价权。

  土地流转从土地确权开始建立权益根基,是保障各利益相关群体进行公平博弈的第一步。接下来,政府应该制订土地流转的法律,建立土地交易市场,确保实现农民的土地权益。土地流转将通过农民获得土地增值,培育出中国有基础消费能力的新消费群体,建立中国式的现代农业。

  有土地流转权而无市场定价权,流转权无法转换为财富,有土地流转权而无博弈权,土地仍然是农民的枷锁,或者说是社保护身符。目前的关键是在土地确权的同时,由政府建立土地交易规则,培育土地市场。

  □叶檀(上海 资深媒体人)

编辑:邱观史】
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