中新网12月2日电 据《京华时报》报道，据北京市建委的统计数据显示：2005年1-10月，全市存量住房买卖平均价格为4365元/平方米，比去年同期上涨2.06%；而1-10月商品住宅期房平均交易价格为6781元/平方米，比去年同期上涨仅为0.34%，商品房价比去年同期上涨幅度反而低于二手房的涨幅。专业人士分析，交易环节的税负增加、二手房贷收缩和郊区二手房价涨幅增长较快是其主要原因。

　　交易环节的税负增加

　　自5月七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定，对于房产交易环节要征收相应的税费。10月7日，国税总局下发了《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，明确存量房交易环节所涉及的税收要实现“一窗式”征收并且严格坚持依法纳税。

　　据“链家”市场人士分析，正是因为交易环节的税负增加，在一定程度上促成了二手房交易价格的上升。从目前京城二手房市场的供给来看，5年内转让的占到49.95%左右，同时结合当前北京二手房市场所处的供不应求现状，以及较强的刚性自住需求支撑，使得出售者将部分税负成本转嫁给购房者时，最终必然会通过房价来体现，从而促成了二手房价的比去年同期涨幅会高于商品住宅期房的比去年同期有所涨幅。

　　二手房贷收缩

　　二手房价上涨幅度能高于商品房，还与二手房市场特殊的房贷背景有关。各大银行纷纷收紧了房贷的口子，特别是对于风险较大的二手房房贷的政策更是紧上加紧。

　　大部分银行都出台了对于1990年之前的二手房实行禁贷的政策。对于房龄在5年以内的二手房最多可以贷到七成，5年至10年的二手房最多可以贷到六成，10年至15年的二手房最多只能贷五成。

　　“链家”市场专业人士认为，这样的收紧，产生了两方面的影响：一方面，影响了二手房市场的需求；另一方面，提高了二手房市场所面临的消费群体平均购买力，以及市场对二手房高房价的承受力，从而使得二手房价格上涨具备更强的后劲。

　　郊区房价涨幅增长快

　　据各大二手房中介公司的统计资料分析，通州、昌平和大兴三大郊区的二手房成交量2005年急速上升，从去年占总成交量的8%上涨到今年的15%。由市建委颁布的上半年指导价也可以看出，与2004年上半年相比，昌平、大兴、通州、房山、门头沟、平谷、延庆、顺义、密云、亦庄开发区10个远郊区县典型区域价格上涨幅度均高于城八区。正是由于郊区二手房价格增幅较大，整体带动了二手房均价涨幅的走高。而相比之下，五环以外和郊区的很多新盘价格都基本保持平稳，这也是产生二手房价涨幅赶超新商品房的原因之一。(赵丽萍)